Construcción desbancó a la tierra como destino del capital externo

La inversión del exterior fue atraída por la actividad inmobiliaria en los últimos años

La inversión inmobiliaria y en particular la construcción desplazaron a la compra de tierras y a las colocaciones en entidades financieras como los principales polos de atracción de capitales extranjeros dentro del país en la última década. No solo cambió el destino de la inversión externa sino también su origen. La región adquirió una mayor relevancia mientras que los países desarrollados redujeron su participación en la inversión local.

Además, en los últimos años los capitales extranjeros aumentaron su importancia para el país. En 2001 financiaban 10,4% de las inversiones realizadas, mientras que en el último año representaron 31,2%. Los datos desagregados por origen y destino procesados por el Banco Central (BCU), a los que accedió El Observador, permiten realizar un análisis pormenorizado del fenómeno.

Hace diez años los capitales extranjeros, provenientes en buena parte de la región y de Estados Unidos, se colocaban en instituciones bancarias y otras entidades financieras. En el año 2001, previo estallido de la crisis económica, los establecimientos financieros recibieron 61,2% de la inversión extranjera directa.

Una vez que el sistema local colapsó y la economía uruguaya profundizó su recesión, los capitales frenaron su afluencia. Con la recuperación de la economía local y de los precios de las materias primas alimenticias, comenzó un período de importante crecimiento en el mercado internacional y la tierra se convirtió en el nuevo polo de atracción para los inversores del mundo.

En 2003, 49,2% de los US$ 416 millones que ingresaron al país para colocarse en inversiones directas fueron destinados a la compra de tierras, mientras que la intermediación financiera absorbió solo 13,6% de los capitales extranjeros y la inversión inmobiliaria apenas 4,4%.

La región redujo fuertemente su participación en comparación con los registros anteriores a la crisis, de 35,9% en 2001 a 7,4% dos años después, al igual que EEUU. Europa –Francia e Inglaterra, principalmente– ganó participación durante ese período.

Paulatinamente, la región fue recuperando participación en las inversiones en Uruguay, junto con Estados Unidos. Al mismo tiempo, el perfil de las colocaciones registró una nueva transformación. La compra de inmuebles pasó a ser el destino de 13,6% de la inversión extranjera en 2005; 29,6% dos años después y 31,3% en 2009.

El crecimiento de la demanda interna y, en particular, del ingreso de los hogares uruguayos y el aumento de los precios medidos en dólares, hizo más atractiva la colocación en ladrillos dentro del mercado uruguayo.

Si bien medido en moneda local el incremento del precio del metro cuadrado evolucionó en sintonía con el ingreso de las familias, la baja en el tipo de cambio llevó a que el precio en dólares del metro cuadrado pasara de US$ 467 en el promedio de las transferencias realizadas en 2003 a US$ 826 en 2009, con un incremento de 77%. Durante el mismo período, la inversión extranjera en el rubro pasó de US$ 18,2 millones a US$ 498 millones colocados.

La tierra, en tanto, si bien creció en millones de dólares como destino de la inversión extranjera, perdió peso en el total. La serie de datos proporcionada por el BCU sobre inversión extranjera en compra de campos y costos asociados a la primera producción, arrojó un pico de US$ 204,7 millones en 2003. Luego en 2004 se redujo a la mitad y de allí en más comenzó un paulatino incremento en valores absolutos. Sin embargo, como porcentaje del total mantuvo una fuerte tendencia a la baja hasta 2006, cuando representó únicamente 7,8% de la inversión extranjera directa.

En 2008 la compra de tierras por parte de extranjeros alcanzó un pico de US$ 404 millones, cuando en un solo año la inversión en el sector superó a la acumulada durante los tres períodos y medio anteriores. Ese año la compra de tierras alcanzó una participación de 19,2% en la inversión extranjera directa, muy lejos todavía de los niveles de 2003.

Origen de la inversión
Durante toda la última década, Argentina fue el principal origen de la inversión extranjera en Uruguay, con 29% de los capitales que ingresaron al país en la última medición anual.

Brasil, por su parte, recién a partir de 2006 empezó a cobrar relevancia, de la mano de la compra de las principales empresas agroexportadoras del país. A comienzos de la década representaba menos de 1% del total, mientras que entre 2006 y 2008 pasó de 3,7% del total a 8,7%, y desde entonces se mantuvo en valores cercanos.

El mismo proceso se observa con los capitales estadounidenses, que pasaron progresivamente de representar 0,5% del total en el año 2004 a 10,5% durante 2009, según los datos del BCU.

Uruguay es el que más elevó sus reservas en Sudamérica

Uruguay es el país que más incrementó sus reservas en términos relativos (es decir en porcentaje) en lo que va del año frente al resto de los países de Sudamérica. Solo dos países vieron caer sus activos: Argentina y Venezuela.

De acuerdo a un relevamiento de El País entre los diferentes bancos centrales de América del Sur -que son quienes administran las reservas- en un solo país las reservas crecieron más de 20% en lo que va del año respecto a fin de 2010: Uruguay.

En efecto, los activos se incrementaron 35,8% al pasar de US$ 7.656 millones (al 31 de diciembre de 2010) a US$ 10.398 millones al 24 de agosto, último dato disponible.

Desde junio, el Banco Central (BCU) dispuso un aumento de los encajes bancarios (porcentaje de los depósitos que éstos deben inmovilizar en el Central), lo que aceleró el proceso de crecimiento de las reservas. De los US$ 10.398 millones que el BCU tenía al 24 de agosto, US$ 2.838 millones correspondían a los bancos, mientras que US$ 5.019 millones eran propios y otros US$ 2.560 millones eran del gobierno central.

El que le sigue en cuanto a incremento porcentual es Paraguay con un 19,5% más de reservas que a fin de 2010 (US$ 5.000 millones vs. US$ 4.185 millones).

Tercero en el ranking de los que más aumentaron las reservas en términos relativos está Bolivia con un 18,7% de suba (tenía US$ 9.730 millones a fin de 2010 y pasó a US$ 11.554 millones al 24 de agosto.

En cuarto lugar aparece Brasil con una suba de sus activos de 15,5%, al pasar de US$ 305.000 millones a fines del año pasado a US$ 352.486 millones al 25 de agosto. Este es el país con mayor cantidad de reservas de la región, ya que los otros nueve países sumados llegan a (aproximadamente) solo dos tercios del total de activos que posee el gobierno de Dilma Rousseff.

El expresidente del Banco Central argentino, Martín Redrado escribió ayer en su cuenta de Twitter que una de las conclusiones del encuentro de la Reserva Federal estadounidense (del viernes y ayer) fue que los países "emergentes usamos bien las reservas para contrarrestar la salida de capitales en 2009". En momentos que no se saben las derivaciones que puede tener la crisis en Europa y Estados Unidos, los países de la región buscan aumentar su protección con las reservas.

El quinto país en crecimiento de activos fue Ecuador con un 13,9% más que a fin de 2010 (10.099 millones a fin de julio vs. US$ 8.868 millones al 31 de diciembre pasado).

En sexto lugar se ubica Chile que vio crecer sus reservas 10,8% en el año, desde los US$ 31.481 millones del cierre de 2010 a US$ 34.884 millones al 12 de agosto (último dato disponible). Luego vienen Perú con una suba de casi 10% -de US$ 44.150 millones al 31 de diciembre a US$ 48.559 millones al 23 de agosto- y Colombia con un alza de 9,6% (de US$ 28.463 millones a US$ 31.204 millones).

Por su parte, Argentina vio caer sus activos 3,9% (de US$ 52.145 millones a fin de 2010 a US$ 50.102 millones al 19 de agosto) y en el caso de Venezuela, las reservas disminuyeron casi 8% (de US$ 30.332 millones al 31 de diciembre pasado a US$ 27.907 millones al 25 de agosto).

fuente: El Pais Digital

Punta del Este vuelve a ser refugio de capitales en tiempos de crisis

En época de crisis internacional, al igual que ocurrió en 2008 tras la caída de Lehman Brothers, Punta del Este vuelve a ser vista por los inversores internacionales como “un refugio” seguro. En los últimos tiempos no se retiró ningún permiso de construcción, que por el contrario están en aumento, y los precios “estándar” del metro cuadrado se mantienen en US$ 1.200. Las variaciones del dólar y su pérdida de valor es lo que más preocupa en estas horas a los promotores privados, dijo a El Observador una fuente empresarial.

De todos modos, en el exclusivo José Ignacio, una de las zonas más caras del país, hay quienes observan con preocupación los efectos que pueda causar la crisis internacional en ese lugar.

José Ignacio trabaja con visitantes extranjeros extra regionales y cuando los asesores financieros les recomiendan mantener posiciones de liquidez –como ocurre hoy–, eso en el mercado inmobiliario se traduce en retrasar negocios, se explicó.

Ignacio Ruibal, presidente de la Liga de Fomento de José Ignacio, comentó que la crisis mundial puede postergar operaciones inmobiliarias. Entrevistado por FM Gente de Maldonado, explicó que la inestabilidad económica y las turbulencias bursátiles afectan las transacciones de cara al próximo verano. Comentó que la situación que se vive en Estados Unidos y en algunos países europeos lleva a “demorar” la concreción de alquileres e incluso hay clientes “que esquivan” la confirmación de venir a Uruguay.
Sin embargo, según consultas de El Observador entre analistas y operadores inmobiliarios, se comprobó que la actual coyuntura de crisis global, con foco en EEUU y Europa, no afectará a la península ni a la franja costera de Montevideo y Rocha, sino que la beneficiará con más inversiones. Actualmente los precios siguen al alza, con una oferta sostenida de proyectos de construcción y con demanda alta.

Desde la Intendencia de Maldonado se informó a El Observador que se mantienen por parte de los privados todas las solicitudes de permisos de construcción.

Julio Riela, director de Planeamiento Urbano del departamento, comentó que a junio se gestionaron permisos para obras por 300 mil metros cuadrados y la proyección a fin de año rondará los 600 mil metros cuadrados, igual que 2010, que fue un gran momento para la construcción.

Su colega Julio Pereira, director de Desarrollo Local de la comuna fernandina, señaló que esta crisis “se transitará sin mayores inconvenientes”.

De todos modos, marcó que puede haber “un enlentecimiento con una especulación de pocos meses” en la venta de ciertos inmuebles, como chacras marítimas o campos en José Ignacio, pero “nada significativo”, dijo.

Alberto Prandi, operador inmobiliario y ex subsecretario de Turismo durante el gobierno anterior, comentó a El Observador que históricamente Punta del Este es vista como una plaza refugio de inversiones. “Ocurrió en la anterior crisis de 2008 cuando todos esperaban una baja de los precios de los inmuebles y se verificó lo contrario. Eso muestra la fortaleza del país”, acotó.

En el mismo sentido, Juan Bistiancic, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, señaló a El Observador que Uruguay continúa siendo “un lugar seguro para invertir en cosas tangibles como propiedades, sin riesgo de devaluación o que un banco se quede con el dinero”.

Comentó que actualmente se mantiene el ritmo de inversiones y en el reciente salón inmobiliario de Rosario (Argentina), del que participó, notó una “gran avidez” de los argentinos por comprar propiedades o fraccionamientos costeros en Uruguay.
Bistiancic reconoció como “probable” que ciudadanos de Inglaterra, España o EEUU –países afectados por la crisis– no vengan este año a gastar miles de dólares en alquileres en Punta del Este o José Ignacio. “Sobre todo en José Ignacio que funciona con un gran porcentaje de extranjeros de zonas lejanas y con gente que hace negocios rápidos comprando hoy chacras marítimas, porque es mejor, y mañana adquiere campos si es más ventajoso”, explicó.

El analista Julio Villamide, director de la revista Propiedades, dijo que los argentinos, “que son los clientes mayoritarios, están buscando plazas alternativas a la saturada Punta del Este, invirtiendo en lugares como Colonia o Montevideo”.

También opinó que las opciones de inversión para “los ahorristas medios” se acortan cada vez más en todo el mundo.

fuente: El Observador

Montevideo será, antes que finalice esta década, la ciudad con el PBI per capita más alto de toda América Latina.

Negocios inmobiliarios en Montevideo

Al influjo del crecimiento de su Puerto y del turismo, la capital uruguaya comenzó a modernizar una noble pero antigua infraestructura urbana. Los argentinos parecen muy interesados en ese proceso.

La prestigiosa consultora Mackenzie ha pronosticado recientemente que Montevideo será, antes que finalice esta década, la ciudad con el PBI per capita más alto de toda América Latina. Si eso es así, los montevideanos tenemos claro que muchas cosas deberán mejorar en nuestra ciudad, para estar a la altura de ese ranking regional. Una de las cosas que debe modernizarse –entre otras- es el stock inmobiliario, uno de los más antiguos de la región.

Montevideo tiene un parque de oficinas cuya antigüedad duplica largamente al de Buenos Aires, tiene una relación de habitaciones de hotel/habitantes cien veces inferior a la que exhibe la Capital Federal y el stock residencial transado cada año, muestra una edad promedio cercana al medio siglo. Mucho para mejorar, como se ve.

Desde 2003 a 2010, solo India y China crecieron más que Uruguay. Sin embargo ello no se reflejó todavía en el desarrollo inmobiliario, debido a que el sector debió competir por la captación de recursos, con otros sectores que fueron más exitosos (forestal, pecuario, logística, agro, TII, entre otros). Ello retrasó la modernización del stock y el desarrollo de algunas infraestructuras que hoy lucen colapsadas, como la hotelera, por ejemplo.

El mercado de oficinas se ha desarrollado en los últimos años, sobre todo a partir de la construcción de nuevas torres del complejo del WTC y alguna zona franca en el área central de la ciudad. Los valores de venta de las oficinas nuevas van desde los 1.900 a los más de 4.000 U$S/m2 y los alquileres se ubican entre 15 y 40 U$S/m2/mes. La tasa de vacancia se mantiene baja, sobre todo en las buenas localizaciones.

Las entidades empresariales de la industria inmobiliaria vienen actuando con mucha responsabilidad. Monitorean el mercado para determinar semestralmente, la cantidad de unidades nuevas lanzadas al mercado y que se encuentran sin vender. A su vez han hecho un planteo al gobierno para brindar exoneraciones fiscales totales a la construcción de viviendas destinadas a segmentos de ingresos medios y bajos. Esta propuesta fue transformada en un proyecto de ley por el Poder Ejecutivo, proyecto que ya fue aprobado por unanimidad en el Senado y ahora se encuentra en Diputados para su segura aprobación. De esta forma se busca ampliar el radio de acción de la Promoción Privada, evitando la saturación de ofertas en los segmentos Premium.

La novedad en los últimos meses es el desembarco de constructores, inversores y desarrolladores argentinos, interesados en realizar proyectos en Montevideo. De hecho varios ya han lanzado desarrollos, otros están en carpeta y varios esperan –comprando tierra- la aprobación de la ley de promoción de viviendas de interés social. Se encuentran con incidencias desconocidas en Buenos Aires, tanto que es posible comprar aun terrenos en el centro de Montevideo con incidencias de entre 100 y 150 UDS por m2 edificable. En segunda línea las incidencias van desde 250 a 500 UDS/m2 y en la casi extinguida primera línea los valores ya pueden superar los 1000 dólares de incidencia.

Lo que resulta más atractivo a los desarrolladores argentinos es la abundante disponibilidad de crédito a tasas razonables, plazos prolongados y en moneda nacional, sumada a la exoneración total de impuestos que se ofrece para la producción de viviendas destinadas a un segmento que tiene una demanda insatisfecha de miles de viviendas. Las exoneraciones se amplifican, si las viviendas construidas se destinan al alquiler. Estimamos que en Montevideo se deberán construir en los próximos años, unas 35.000 viviendas para ser destinadas al alquiler, a efectos de alcanzar el porcentaje de arrendatarios que la ciudad tenía en 1985, cuando casi no existía la informalidad urbana. El Plan, originalmente propuesto por la Asoc. De Promotores Privados, tiene por objetivo hacer retroceder la informalidad urbana, mejorar la inclusión social y aumentar la seguridad ciudadana. Un combo que –de concretarse- solo reportaría ganadores a lo largo y ancho de la ciudad. El sistema político lo entendió así y apoyo unánimemente la futura ley.

fuente: Mercado Inmobiliario - Julio Villamide

Punta del Este: es la hora de las suites de lujo con gastos bajos

Hoteles. Cientos de habitaciones en construcción y una nueva modalidad - CONDO HOTEL

La fuerte inversión extranjera que se registra en Punta del Este también alcanza al sector hotelero donde diversos grupos lideran proyectos de importancia, algunas de las cuales tienen una avanzada ejecución de obras.

Se destaca el crecimiento de la modalidad de condo-hotel: suites de lujo con gastos bajos.

En estos casos, el inversionista compra una suite del complejo y se la cede a la cadena hotelera para su explotación. Las utilidades que genera la explotación de la suite o habitación son repartidas a medias entre los propietarios y la empresa hotelera, previa deducción de los gastos, lo que permitirá al comprador de cada suite obtener renta al entregar la unidad al complejo hotelero para su explotación.

Un grupo inversor argentino construye sobre Avenida Del Mar, a media cuadra de la rambla Lorenzo Batlle, el "Beelieve Brava Hotel & Towers" un complejo hotelero de 25 pisos con 268 suites de lujo que se levantará en el fraccionamiento Lobos de Punta del Este.

En la intersección de las avenidas Orlando Pedragosa Sierra y la avenida Roosevelt, se levanta el complejo 2122 Premium Suites. Este complejo contará con 40 suites y dos locales comerciales entre otras propuestas. Su construcción está muy avanzada.

En tanto, la Dirección Nacional de Medio Ambiente tiene a su estudio varios complejos hoteleros a levantarse en la zona ubicada al este del arroyo Maldonado.

Entre las propuestas de hotelería se encuentra el complejo Selenza de Manantiales y varios establecimientos ubicados en la zona rural de La Barra, Manantiales y José Ignacio.

En la península hay propuestas para construir hoteles de pequeñas dimensiones: algunos de seis habitaciones.

Los proyectos en ejecución generarán un notorio aumento de la oferta hotelera del balneario tanto en calidad como en cantidad cuando estén en funcionamiento. En las últimas horas el grupo argentino HCI, liderado por el inversor estadounidense James Shasha, anunció la construcción de un complejo hotelero de 104 suites en la amplia esquina de la rambla Lorenzo Batlle Pacheco y Avenida del Mar, a la altura de la parada 10 de Playa Brava.

Shasha, reconocido empresario textil del mercado argentino, es uno de los principales inversores en tierras de Punta del Este desde hace décadas y el futuro complejo hotelero se levantará en un predio de su propiedad. El proyecto fue calificado como "lujoso" y se afirmó que estará pronto para el año 2013. El edificio del hotel tendrá forma de barco acorde al paisaje marítimo del lugar.

La construcción de este complejo en Punta del Este forma parte del plan de desarrollo que lleva adelante el holding HCI, que tiene en su patrimonio al Iguazú Grand Hotel Resort Spa & Casino, al Panoramic Hotel como también el Café Central de Puerto Iguazú. Otro complejo hotelero del mismo grupo se construirá en la ciudad de Buenos Aires.

Potenciar la actividad hotelera

El responsable del área de planes de la Intendencia de Maldonado, Adolfo Pieri, explicó a El País que la administración del intendente Óscar de los Santos remitió a la Junta Departamental en diciembre del año pasado un proyecto de ordenanza del sector hotelero.

La iniciativa, que continúa a estudio del deliberativo departamental, no sólo ajusta la ordenanza local a la normativa nacional sino que introduce una serie de normas para fortalecer y potenciar la actividad hotelera en el departamento, indicó el funcionario.

Pieri explicó que la normativa busca, además, evitar introducir aspectos que puedan constituir una "desigualdad" para la inversión inmobiliaria tradicional. Los condo hotel pueden acceder a los beneficios impositivos que están vedados para la construcción de inmuebles. Pieri recordó que el comprador de una suite en un emprendimiento de estas características busca la rentabilidad de la misma a partir de la explotación por parte de una cadena hotelera. El inversor no puede usufructuar la suite como si fuera una vivienda de propiedad horizontal.

fuente: El Pais Digital

Lanzamiento de CONDO HOTEL en Montevideo, consustar a info@inversiones.com.uy

Sin burbuja inmobiliaria en Uruguay - Inversores interesados en edificios para oficinas

El Centro de Investigaciones Económicas (Cinve) descartó la existencia de una burbuja inmobiliaria.

"La situación del mercado inmobiliario uruguayo y la posible existencia de una burbuja es un tema de debate en la actualidad", indicó ayer mediante un documento. De acuerdo a su análisis, "el aumento de los precios estaría en línea con el aumento del nivel de precios general de la economía medido en dólares". "Tomando en cuenta la inflación acumulada y la apreciación del peso entre 2010 y 2009, se observa que la inflación en dólares habría alcanzado 38% en línea con el aumento en el precio de los inmuebles cercano al 41% en el mismo período", reflexionó el centro académico. En base a estos fundamentos, concluyó en "que los precios de mercado no presentan en la actualidad un desvío significativo de sus determinantes en última instancia" y ello descarta la existencia tencia de una burbuja.

Experto aseguró que la lupa está puesta sobre Pocitos y sobre edificios de OFICINAS

La situación doméstica argentina continúa expulsando capitales hacia Uruguay. Inversores ya no buscan la segunda casa en el Este, sino inversiones inmobiliarias de renta en Montevideo. La tendencia que gana más terreno es la construcción de edificios de oficina.

Si la inversión inmobiliaria más tradicional de los argentinos en Uruguay ha sido la de su segunda casa, por lo general adquirida en el Este costero, hoy apuestan al ladrillo en busca de un retorno seguro en renta.

“Estamos interesados en comprar tierra para construir en Montevideo edificios de oficinas, y no encontramos lo que buscamos”, aseveró a Ultimas Noticias el fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Armando Pepe, presente en el Congreso Inmobiliariose que se realizo hasta ayer en el Radisson Victoria Plaza, de Montevideo .

El operador representa a uno de los tantos potenciales inversores argentinos en ese tipo de edificios, que buscan adquirir superficie constructiva en barrios residenciales, fuera de Ciudad Vieja y Centro.

“Hace tiempo que estamos buscando terrenos en Pocitos con ese objetivo, pero no hay suelo disponible”, agregó. Pepe explicó que esta nueva demanda ya no se orienta a la compra de inmuebles en Punta del Este, como era la opción tradicional de los argentinos, sino a instalaciones en Montevideo.

fuente: UltimasNoticias.com.uy

Se podrá comprar departamento en Uruguay con Regam-Pilay

A través de su alianza con Regam, Pilay vende también departamentos en Montevideo, Uruguay.

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La firma rosarina “exportó” su modelo de ahorro en ladrillos a principios de 2010 a Uruguay, asociada en un fideicomiso con la constructora Grupo Campiglia, y ya cuenta con 600 contratos.

Uno de los objetivos es captar el inversor argentino que está apostando al negocio inmobiliario en Montevideo, ya que un departamento ofrece una renta de siete a ocho por ciento, tres puntos más que en Córdoba.

Así lo anunció ayer Javier Vigo Leguizamón, director de Pilay, quien estuvo ayer en Córdoba para presentar junto a Regam el segundo edificio construido en esta ciudad.

La alianza presentó la primera de un complejo de tres torres de 65 departamentos cada uno en avenida Ramón Mestre 1.160, proyecto que finalizará en los últimos meses de 2012 y que implicará una inversión total de 52 millones de pesos.

Regam Pilay tiene actualmente más de cinco mil contratos en Córdoba (ingresan por año 1.500 ahorristas al sistema) y lleva entregados hasta ahora un centenar de departamentos, según destacó Ticiano Bianconi, gerente de Proyectos.

El complejo desarrollado en la costanera del Suquía implicará un total de casi 200 departamentos.

El siguiente emprendimiento serán dos edificios unidos por un área de locales comerciales en avenida Colón y Chaco, barrio Alberdi, que por ahora está en definición, pero que sumaría 13 mil metros cuadrados y una inversión de 45 millones de pesos.

Este proyecto forma parte de los emprendimientos que prepara en media docena de terrenos que Regam Pilay adquirió recientemente.

También negocia lotes en el Centro, Alta Córdoba y otras zonas de la ciudad.
fuente: lavoz.com.ar

Para asesorarse en inversiones en ladrillos consultar en: Proyectos de Inversiones en Uruguay